ISS e Habite-se em São Paulo: o que muda com a Lei nº 18.270/2025

A emissão do Habite-se em São Paulo passou por uma mudança relevante com a publicação da Lei nº 18.270/2025.

A partir de 2026, o pagamento do ISS (Imposto Sobre Serviços) deixou de ser condição obrigatória para a emissão do certificado de conclusão da obra.

Essa alteração modifica uma prática administrativa que, por décadas, vinculou a quitação do imposto à finalização do processo urbanístico.

Para incorporadores, construtoras e profissionais de licenciamento, a mudança altera a lógica de encerramento de obra e exige ajustes no planejamento financeiro e tributário.

O que é o Habite-se?

O Habite-se é o documento emitido pela Prefeitura que certifica que uma edificação foi construída de acordo com o projeto aprovado e com as normas urbanísticas vigentes.

Ele é necessário para:

• regularização da obra

• averbação da construção no cartório

• financiamento imobiliário

• ocupação legal do imóvel

Sem o Habite-se, o imóvel permanece em situação irregular do ponto de vista urbanístico.

O que mudou com a Lei nº 18.270/2025

Antes da nova legislação, o pagamento do ISS da obra era exigido como condição para emissão do Habite-se.

Com a nova lei, o procedimento mudou.

Agora:

✔ A Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO) continua obrigatória

✔ A Secretaria da Fazenda emite o certificado de entrega da DTCO

✔ O pagamento do ISS não é mais requisito para o Habite-se

Ou seja, a obrigação tributária permanece, mas deixa de ser condicionante para a finalização do processo urbanístico.

ISS ainda precisa ser pago?

Sim.

A mudança não extingue o imposto.

Ela apenas separa dois procedimentos administrativos:

• processo urbanístico (Habite-se)

• obrigação tributária (ISS da obra)

Caso o imposto não seja quitado, o município pode realizar cobrança posterior.

Isso pode incluir:

• fiscalização

• autuação

• multa

• cobrança administrativa ou judicial

Impactos estratégicos para incorporadores

A alteração traz efeitos importantes para o mercado imobiliário.

Entre eles:

1️⃣ Flexibilidade no fluxo de caixa

Empresas podem obter o Habite-se antes da quitação do imposto, o que pode melhorar a gestão financeira no encerramento da obra.

2️⃣ Ajustes no planejamento da SPE

A mudança pode impactar:

• cronograma financeiro

• distribuição de resultados

• gestão de passivos tributários

3️⃣ Maior necessidade de governança fiscal

A separação entre urbanismo e tributação exige maior controle interno para evitar passivos acumulados.

Risco que permanece

Mesmo com a nova regra, deixar o ISS em aberto pode gerar problemas futuros.

Entre eles:

• autuações fiscais

• multas que podem chegar a 50% do valor devido

• impedimentos administrativos futuros

A mudança altera o momento da exigência prática — mas não elimina a obrigação tributária.

O que profissionais de licenciamento devem observar

Para quem atua com regularização imobiliária ou aprovação de projetos, a nova regra exige atenção a três pontos:

1️⃣ Entrega correta da DTCO

2️⃣ Planejamento tributário da obra

3️⃣ Integração entre equipe fiscal e urbanística

A ausência de coordenação entre essas áreas pode gerar riscos operacionais e financeiros.

Conclusão

A Lei nº 18.270/2025 representa uma mudança relevante na relação entre processo urbanístico e obrigação tributária em São Paulo.

A desvinculação do ISS da emissão do Habite-se reduz uma trava administrativa histórica.

No entanto, empresas que não ajustarem seus fluxos internos podem transformar essa flexibilidade em passivo tributário.

No contexto atual do mercado imobiliário, a diferença entre vantagem financeira e risco acumulado estará na estratégia adotada no encerramento da obra.