Incentivos fiscais podem abrir uma nova frente de investimentos no Brasil, mas energia, água, licenciamento e segurança regulatória decidirão quais projetos sairão do papel

A expansão da inteligência artificial está transformando os data centers em uma nova classe de infraestrutura estratégica.

Na última semana, o tema ganhou ainda mais relevância com a sanção da Lei nº 15.504/2026, que consolidou o Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter, o REDATA.

O novo regime suspende tributos incidentes na aquisição e importação de determinados equipamentos destinados à instalação, modernização ou ampliação de data centers. Entre eles estão PIS/Pasep, Cofins, IPI e Imposto de Importação, observados os requisitos legais e a futura regulamentação.

A medida tende a estimular investimentos e aumentar a procura por terrenos capazes de receber esse tipo de operação. Mas existe uma diferença importante entre incentivar a compra de equipamentos e tornar um empreendimento efetivamente viável.

O REDATA melhora a equação econômica. Ele não resolve automaticamente a equação territorial, energética, ambiental e regulatória.

O que o REDATA estabelece?

Poderão buscar habilitação no REDATA empresas que implementem projetos de instalação, modernização ou ampliação de serviços de data center no território nacional.

Para usufruir dos benefícios, a empresa deverá assumir compromissos que envolvem:

• destinação mínima de capacidade ao mercado brasileiro;

• atendimento a critérios de sustentabilidade;

• uso de energia proveniente de fontes renováveis ou de baixa emissão;

• eficiência no consumo de água;

• investimentos em pesquisa, desenvolvimento e inovação;

• divulgação de indicadores de sustentabilidade.

A lei estabelece, entre os requisitos, índice de eficiência hídrica igual ou inferior a 0,05 litro por quilowatt-hora, aferido anualmente. Também exige que toda a demanda de energia seja atendida por fontes renováveis ou de baixa emissão, conforme regulamentação.

Essas condições mostram que o benefício fiscal não está dissociado do desempenho ambiental e operacional do empreendimento.

Na prática, a regulamentação definirá como os compromissos serão comprovados, quais equipamentos serão beneficiados e quais procedimentos deverão ser seguidos para habilitação.

Por que a localização mudou de significado?

Para muitos empreendimentos imobiliários, a localização é analisada principalmente a partir de acesso, zoneamento, preço do terreno e proximidade do público.

Nos data centers, essa análise é mais complexa.

A localização precisa combinar:

• disponibilidade real de energia;

• possibilidade e prazo de conexão à rede;

• acesso a diferentes rotas de fibra óptica;

• segurança hídrica;

• condições para implantação do sistema de refrigeração;

• uso permitido pela legislação municipal;

• características ambientais do terreno;

• distância de áreas sensíveis;

• segurança física e operacional;

• possibilidade de expansão futura.

• 
  

Um terreno amplo, com preço competitivo e uso aparentemente compatível, pode ser inviável se a capacidade de conexão elétrica não acompanhar o cronograma do projeto.

Da mesma forma, a existência de água na região não significa que haverá disponibilidade jurídica e operacional para o consumo pretendido.

O imóvel deixa de ser analisado isoladamente. Ele passa a ser avaliado como parte de um sistema formado por energia, água, telecomunicações, infraestrutura urbana e restrições ambientais.

Energia pode decidir a viabilidade antes do preço

O crescimento da inteligência artificial aumentou a densidade computacional e, consequentemente, a demanda energética dos data centers.

A Empresa de Pesquisa Energética já incorporou a coleta de dados sobre data centers às suas atividades de planejamento do consumo e da expansão do sistema elétrico.

Para o empreendedor, não basta verificar se existe uma subestação ou linha de transmissão nas proximidades.

É necessário avaliar:

1. a potência demandada pelo empreendimento;

2. a capacidade disponível no ponto de conexão;

3. as obras de reforço necessárias;

4. os prazos da distribuidora ou transmissora;

5. as condições dos contratos de energia;

6. a compatibilidade entre implantação, expansão e conexão.

Uma obra pode ser concluída antes que a infraestrutura energética necessária esteja disponível. Quando isso acontece, o ativo está fisicamente pronto, mas não consegue operar na capacidade planejada.

Por isso, a consulta de acesso e os estudos energéticos precisam entrar no início da análise de viabilidade, e não apenas durante o desenvolvimento do projeto.

Água e refrigeração entram no centro da decisão

O sistema de resfriamento escolhido interfere diretamente no consumo de água e energia.

Em São Paulo, o Ministério Público de Contas apontou possíveis irregularidades no licenciamento ambiental de complexos de data centers em Sumaré e Hortolândia. Entre as preocupações apresentadas estão o consumo energético e o uso intensivo de água por sistemas de refrigeração baseados em torres de evaporação.

Isso significa que a análise deve considerar:

• disponibilidade hídrica da bacia;

• necessidade de outorga;

• capacidade da rede pública;

• fontes alternativas de abastecimento;

• consumo em períodos de maior temperatura;

• tecnologia de refrigeração;

• reutilização e recirculação da água;

• efeitos cumulativos com outros usuários da região.

A escolha tecnológica também envolve uma troca: sistemas que consomem menos água podem demandar mais energia. Portanto, decisões ambientais, energéticas e financeiras precisam ser tomadas de forma integrada.

O licenciamento ambiental ainda possui lacunas

O Brasil ainda discute parâmetros específicos para o licenciamento ambiental de data centers voltados à inteligência artificial.

Em junho de 2026, o Conselho Nacional do Meio Ambiente aprovou uma moção pedindo diretrizes nacionais para o setor. O documento destaca preocupações relacionadas à eficiência energética e hídrica, impactos territoriais cumulativos, ruído, vibração, resíduos eletrônicos e instalação em áreas submetidas a estresse hídrico.

Enquanto uma regulamentação nacional mais detalhada não for consolidada, o enquadramento poderá depender:

• da localização;

• do porte;

• da tecnologia utilizada;

• dos impactos previstos;

• das normas estaduais e municipais;

• do entendimento do órgão ambiental competente.

Essa ausência de uniformidade aumenta a importância da consulta prévia ao órgão ambiental e da documentação das premissas utilizadas na definição do procedimento.

Adotar automaticamente um processo simplificado, sem avaliar o porte e o potencial impacto, pode expor o empreendimento a questionamentos, revisão de licenças e atrasos posteriores.

Quais licenças e análises podem ser necessárias?

A relação varia conforme o município, o estado e as características do empreendimento, mas a implantação pode envolver:

• análise de uso e ocupação do solo;

• certidões ou manifestações municipais;

• licenciamento edilício;

• licenciamento ambiental;

• autorização para supressão de vegetação;

• outorga ou regularização do uso da água;

• aprovação do sistema de drenagem;

• avaliação de ruído e vibração;

• aprovação de segurança contra incêndio;

• licenças de funcionamento;

• autorizações para geradores, combustíveis e sistemas auxiliares;

• análise de áreas contaminadas;

• conexão de energia e telecomunicações;

• regularidade fundiária, registral e cadastral do imóvel.

Nem todos os projetos exigirão todos esses atos. A definição deve partir de uma matriz de aplicabilidade construída para o caso concreto.

Como se preparar para essa nova demanda?

1. Comece pela viabilidade territorial

Confirme o zoneamento, os usos permitidos, as restrições ambientais, a infraestrutura disponível e as condições jurídicas do imóvel.

2. Antecipe energia e água

Não deixe a consulta de acesso elétrico e a análise hídrica para depois da aquisição do terreno.

3. Estruture uma matriz regulatória

Relacione cada licença, manifestação, estudo e responsável. Identifique dependências entre órgãos e etapas.

4. Trabalhe com cenários

Compare alternativas de localização, consumo, refrigeração, expansão e conexão.

5. Registre as premissas

Documente consultas, interpretações, reuniões e manifestações dos órgãos públicos. A rastreabilidade reduz riscos diante de mudanças regulatórias.

6. Monitore a regulamentação do REDATA

Parte dos critérios de habilitação, comprovação e aplicação dos benefícios dependerá de atos regulamentares.

7. Integre as equipes desde o início

Jurídico, engenharia, meio ambiente, energia, Real Estate e operação precisam analisar o empreendimento de forma coordenada.

O REDATA pode acelerar investimentos, mas incentivo fiscal não substitui viabilidade regulatória. Data centers não são apenas galpões com servidores. São infraestruturas intensivas em energia, conectividade e, dependendo da tecnologia, recursos hídricos. Também produzem impactos territoriais que precisam ser compreendidos antes da implantação.

Para os profissionais de licenciamento, a oportunidade está em elevar a análise: sair da lógica de documentos isolados e construir uma visão integrada do ativo, do território e da futura operação.

O terreno mais barato pode não ser o mais competitivo. O melhor terreno será aquele capaz de sustentar o projeto com segurança técnica, ambiental, energética e regulatória.

A nova política de incentivos deve aumentar o interesse por data centers no Brasil. Mas a corrida por novos projetos não será vencida apenas por quem tiver capital ou tecnologia.

Será vencida por quem conseguir responder, antes da aquisição do terreno:

Há energia, água, conectividade e segurança regulatória suficientes para implantar, operar e expandir este projeto?

Essa é a pergunta que transforma uma oportunidade imobiliária em uma decisão de investimento.